東京の家賃が2〜3年で爆騰した6つの理由――構造分析編

あるんだよ、にゃもも。しかも、それは都心だけの話じゃないの。2023年から2026年にかけての東京23区の家賃上昇は、戦後の住宅統計でも類を見ないレベルなんだ。感覚じゃなくて、データでもはっきり出ているね。

今日はこの「東京の家賃がなぜこんなに上がったのか」を、6つの構造要因に分解して解剖していくよ。ここを理解しておかないと、「これからどうなるのか」「自分はどう動けばいいのか」の判断ができないからね。

いい質問だよ。家賃がこれだけ急に上がったのは、単一の原因じゃないの。6つの要因が同時に作用して、しかもお互いを増幅し合って、結果として爆発的な上昇になったんだ。1つずつはそれほど強くなくても、同時に働くと爆発する――それが今回の本質だよ。

まず実態を数字で押さえよう。不動産経済研究所と主要ポータル（SUUMO／LIFULL HOME’S）の公開相場をクロスチェックすると、こんな数字が出てくるの。

そうなの。ここが今回の最大のポイントだね。都心だけじゃなく、23区の「ほぼ全部」が同じペースで上がっている。賃金が同じだけ上がっていればまだいいんだけど、国税庁の民間給与実態統計を見ると、東京の平均年収の上昇は2023→2026年でせいぜい5〜7%。つまり、家賃の上がり方が賃金の5倍のペースで進んでいるってことだよ。

正解だね。実際、2025年以降の23区の新規契約層は、年収700万円以上か、海外からの駐在員・投資家層にシフトしている。普通の会社員が「都内の駅近1LDK」に住める時代は、ほぼ終わりかけているの。

悪者がいるわけじゃないんだ。構造的な要因が6つ、同時に噛み合った結果なの。1つずつ見ていこう。

要因の1つ目は、円安による海外マネーの流入。これが最大のドライバーだね。

それは消費者目線の話なの。逆の視点、つまり「ドルを持ってる人から見た日本」を考えてみてね。2022年初頭は1ドル=約115円。2024年には一時160円を突破して、2026年初頭も1ドル=150〜155円のレンジで推移している。つまり、ドル建てで見ると東京の不動産は2〜3年前の7割の値段で買える状態が長く続いているんだ。

まさに「TOKYO SALE」だね。しかもこれは単なる値札の話じゃなくて、投資利回りの計算にも効いてくるの。

その通りなの。価格を決めているのは、もはや日本の賃金じゃなく、海外投資家の利回り計算になっているんだ。ここが構造変化の本質だよ。日本人の生活実感と関係ない論理で、値段が決まっていくわけ。

要因2は供給側のコスト上昇だね。建築工事費デフレーター（国交省）で見ると、2020年を100としたとき、2026年初頭は125〜130まで上がっているの。

複数の要因が重なっているよ。

そうなの。しかもこれらは「一時的な値上げ」じゃなくて、構造的な変化なんだ。2024年問題は法律で決まった規制だから元に戻らないし、エネルギー価格は地政学リスクの影響で高止まりしている。

そうだね。建てる側が赤字になるなら、そもそも新築は供給されない。だからデベロッパーは「価格を上げるか、戸数を絞るか」を迫られて、結果的に両方やった。これが次の要因3・要因4につながってくるんだ。

要因3は需要側の膨張だね。供給側がコストで苦しんでいるときに、需要側は逆に爆発していたの。

2つのレイヤーがあるよ。観光（短期滞在）と居住（中長期）だね。

民泊・ホテル用途への転用で効いてくるの。都心の1棟マンションや古い戸建てが、どんどん宿泊施設に化けているんだ。結果、賃貸在庫そのものが減る。そこに外国人居住需要が乗れば、価格が上がらないわけがないね。

その理解で正解だよ。椅子が減った上に、プレイヤーが倍になった状態。しかもそのプレイヤーには、日本人の家計では太刀打ちできない海外富裕層が混ざっているの。

要因4は供給の絞り込み。ここは意外と知られていないんだけど、2023〜2025年の首都圏新築マンション供給戸数は、バブル期の約3分の1しかないんだよ。

理由は3つあるね。

そうなの。需要があっても、あえて供給を増やさない。これは企業として合理的な判断なんだけど、需要者（=住みたい人）から見ると地獄だね。在庫不足で価格は高止まり、中古価格まで連動して上がっていく。

でも株主に対しては「高単価・高利益率」を示した方が評価される。市場原理としては正しい判断なの。ここが「自由市場では解決できない構造問題」のひとつだね。

要因5が、個人的にはいちばん重大だと思っているよ。中古マンションの投資商品化だね。

2020年頃までは、中古マンションは「新築より安い住居」だったんだ。ところが2023年以降、構造がガラッと変わったの。

そうなの。そして金融商品化すると、相場は期待値で動く。「これから上がる」と誰もが思えば、上がる。逆に「もう頭打ち」と思われた瞬間、一気に崩れるんだ。

十分あり得るね。居住目的の買い手は「住むため」だから相場が下がってもすぐ売らないけど、投資目的の買い手は「利回りが合わなくなった瞬間」に一斉に売るんだ。中古市場が投資家比率を高めた今、相場の不安定さも過去とは比べものにならないよ。

最後の要因6は、日本特有の話だね。リモートワークが定着しなかった。

2020〜2022年の一時期、東京23区からの転出超過が話題になったよね。「都心離れが始まる」ってメディアも煽った。ところが、現実はこうなったの。

少数派にとどまったの。一部のIT・クリエイティブ職を除けば、大多数はオフィス回帰した。これが東京の賃貸需要を下支えしたんだ。供給絞り込み＋需要回帰＝家賃はさらに上がる、というシンプルな式だね。

そうだよ。米国では2020〜2023年にかけて、SF・NY・ボストンなど大都市から中堅都市への人口移動が定着したの。日本はそれをやり損ねた。「リモート定着失敗」が、東京への需要を押し戻した隠れた大きな要因なんだね。

とてもいい質問だよ、にゃもも。この6つは、バラバラに起きたわけじゃなくて、お互いが原因と結果になって加速し合ったんだ。図にするとこんな感じだね。

まさにそうなの。単発の要因ではなく、6つが同時かつ相互強化的に働いたのが2023〜2026年の東京なんだ。だから過去の不動産上昇期（2006年ミニバブル、2013年アベノミクスなど）とは質が違うの。

過去の上昇は「国内の金融緩和」が主因だった。日銀が金利を下げる・ETFを買う、といった1つの変数が動いて、それが不動産に波及する構造だったの。だから金融政策が反転すれば相場も落ち着いた。

鋭い指摘だね。その通りなんだよ。複数の要因が同時に順張りしているときは相場も強いけど、複数が同時に反転し始めると、今度は逆方向に一気に動く。このリスクについては、姉妹記事の方で詳しく扱っているよ。

今日のポイントをまとめるね。

そうなんだよ。東京の家賃・不動産高騰は、誰か1人が悪いわけでも、運が悪かったわけでもないの。6つの構造要因が同時に作用した、必然の結果なんだ。

それこそが一番大事な問いだね。構造を理解したら、次は「この構造がいつ反転するか」「反転したときに自分がどう動くか」を考えなきゃいけない。ここは1本の記事で扱いきれないから、姉妹記事で詳しく解説しているよ。

その通りなの。構造を知ることと、行動を選ぶことはセットだよ。今日の6要因の話は「なぜ起きたのか」のパート。姉妹記事は「これからどうなるか」「自分は何をすべきか」のパート。両方読んで、はじめて「情報を持った側」に立てるんだ。

いい姿勢だよ、にゃもも。住む場所は、生き方を規定する最大の固定費なの。構造を理解した上で、自分の人生の選択をしてほしい。それが今日のメッセージだね。